Obblighi, attività e funzioni di chi amministra un condominio

Il nostro articolo offre una guida pratica per i professionisti che desiderano ottimizzare l’amministrazione della gestione dei condomini. A questo proposito VisureNetwork® può essere un prezioso alleato, in quanto offre servizi specializzati di visure, informazioni commerciali e indagini patrimoniali che consentono di velocizzare il lavoro degli amministratori nella gestione condominiale.

INDICE:

Gestione del condominio: attività ordinarie e straordinarie

La gestione condominiale ordinaria riguarda le attività di routine che devono essere svolte in modo regolare per mantenere il condominio in buone condizioni. Si tratta di attività come la pulizia e la manutenzione degli spazi condivisi, la gestione delle spese condominiali e degli eventuali problemi quotidiani.

D’altra parte, la gestione straordinaria del condominio è relativa agli interventi e alle decisioni di maggiore portata che prevedono una pianificazione e un’organizzazione decisamente più complessa. Questi interventi possono comprendere la ristrutturazione di parti comuni dell’edificio, l’installazione di nuove infrastrutture oppure la risoluzione di vizi a livello strutturale.

La normativa di riferimento

La normativa di riferimento per la figura dell’amministratore condominiale si trova nel Codice civile. Di seguito, si riportano le norme di maggior rilievo:

• Art. 1129 c.c.: nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore,
• Art. 1130 c.c.: attribuzioni dell’amministratore,
• Art. 1131 c.c.: rappresentanza,
• Art. 1133 c.c.: provvedimenti presi dall’amministratore,
• Art. 64 disp. att. c.c.: sulla revoca dell’amministratore,
• Art. 71 bis disp. att. c.c.: sulle condizioni per eseguire l’incarico di amministratore,
• D.M. n. 140/2014 sul Regolamento relativo alla determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori.

Amministratore di condominio: chi è e cosa fa

L’amministratore di condominio è una figura fondamentale per garantire una corretta gestione dell’edificio condominiale. I suoi compiti e obblighi sono regolati dalla legge e devono essere adempiuti con attenzione e professionalità. Tra i quelli principali vi sono la convocazione e la presidenza dell’assemblea condominiale, la gestione delle spese comuni, la cura delle manutenzioni ordinarie e straordinarie, nonché la tenuta dei registri contabili e la redazione del bilancio annuale.

Funzioni dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio, in conformità alle regole del contratto di mandato e con l’obbligo di impiegare la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c. 1 c.c.), svolge un ruolo chiave all’interno della gestione condominiale. Le sue principali attribuzioni sono stabilite dall’art. 1130 del codice civile, anche se il regolamento condominiale può ampliarle ulteriormente.

Tutte le decisioni prese dall’amministratore nel rispetto dei suoi poteri sono vincolanti per i condomini (art. 1133 c. 1 c.c.). Le attività di ordinaria amministrazione sono principalmente a carico dell’amministratore, mentre per quelle straordinarie è necessaria una specifica deliberazione assembleare, salvo urgenza o indifferibilità.

Tra le responsabilità dell’amministratore vi è l’esecuzione delle deliberazioni assembleari, la disciplina nell’uso delle cose comuni e la gestione degli atti conservativi, come la manutenzione ordinaria dei beni comuni. Inoltre, egli deve curare la tenuta dei registri condominiali, redigere il rendiconto annuale e convocare l’assemblea per l’approvazione entro i termini previsti dalla legge.

Doveri dell’amministratore

Gli obblighi primari dell’amministratore di condominio sono delineati nell’articolo 1129 del codice civile, con ulteriori indicazioni reperibili nella sezione riguardante le gravi irregolarità che possono condurre alla sua revoca (art. 1129 c. 12 c.c.). Tra questi doveri, vi è l’apertura del conto corrente condominiale, essenziale per la gestione finanziaria del condominio e per garantire la trasparenza delle transazioni.

La mancata apertura del conto corrente può costituire motivo di revoca dell’amministratore e rappresenta una grave irregolarità. Inoltre, l’amministratore ha l’obbligo di agire in giudizio per tutelare gli interessi comuni del condominio, sia come parte attiva che come parte passiva, e deve informare l’assemblea condominiale in caso di citazioni o provvedimenti che eccedano le sue attribuzioni.

Altro dovere cruciale è la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini morosi, entro i termini stabiliti dalla legge, con la possibilità di ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo e di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni in caso di prolungata morosità.

Compatibilità con altre professioni

L’incarico di amministratore di condominio solleva spesso dubbi riguardo alla sua compatibilità con altre professioni. Ad esempio, è comune incontrare avvocati che assumono il ruolo di amministratore, sfruttando le competenze legali necessarie. Sebbene la legge non vieti esplicitamente questa doppia attività, possono emergere conflitti d’interesse, come nel caso in cui l’avvocato sia coinvolto in cause riguardanti un condominio di cui è amministratore.

Tali conflitti richiedono una scelta: abbandonare l’incarico di amministratore o rinunciare alla causa legale in atto. Sebbene non esistano incompatibilità predefinite tra la professione legale e quella di amministratore condominiale, situazioni estreme potrebbero mettere in discussione la continuità dell’avvocato nell’albo professionale.

Simili considerazioni si applicano ad altre professioni come quella del commercialista. Tuttavia, le controversie possono essere meno frequenti, considerando che il rischio di conflitti d’interesse è limitato. Anzi, l’esperienza contabile può essere un vantaggio nell’amministrazione condominiale.

Infine, la compatibilità tra l’attività di amministratore e quella di agente immobiliare è oggetto di dibattito. Sebbene la giurisprudenza non ne vieti la doppia funzione, emergono problemi se l’agente immobiliare, nell’ambito della sua attività, tratta gli stessi immobili di cui è amministratore. Tale conflitto di interesse potrebbe compromettere la sua neutralità e la gestione imparziale degli affari condominiali.

Competenze necessarie

Le competenze e le qualità principali che deve avere un amministratore di condominio comprendono una solida comprensione della gestione finanziaria, la conoscenza delle leggi condominiali, abilità comunicative per interagire efficacemente con i proprietari, capacità organizzative per pianificare manutenzioni e assemblee e un’attenzione scrupolosa ai dettagli per gestire documenti e contratti con precisione.

Come si nomina un amministratore di condominio

Durante l’assemblea condominiale, l’elezione dell’amministratore avviene rispettando le maggioranze stabilite dalla legge, come specificato negli articoli 1136, comma 2 e comma 4 del codice civile. In altre parole, la delibera che riguarda la nomina dell’amministratore è valida solo se approvata da una maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore complessivo dell’edificio, pari a 500 millesimi.

Tuttavia, se non si raggiunge un accordo per la nomina dell’amministratore, l’articolo 1129, comma 1 del codice civile prevede che, in caso di obbligatorietà della presenza di un amministratore, ciascun condomino abbia il diritto di rivolgersi all’Autorità Giudiziaria. Questo può essere fatto tramite un ricorso presentato al Presidente del Tribunale del luogo dove si trovano gli immobili, come indicato dall’articolo 59 delle disposizioni attuative del codice civile.

Quanto dura la carica di amministratore di condominio

L’articolo 1129 del codice civile stabilisce che l’amministratore di condominio viene nominato per un mandato di un anno. Al termine di questo periodo, l’assemblea condominiale può rinnovare il mandato per un altro anno. In particolare, il rinnovo può avvenire in modo automatico se l’assemblea non prende una decisione sulla nomina di un nuovo amministratore oppure se non si raggiunge una maggioranza sufficiente né per confermare né per revocare il mandato in corso.

Altrimenti, il rinnovo richiede un’espressa votazione dell’assemblea condominiale. È importante che i condomini comprendano le normative vigenti sulla durata del mandato dell’amministratore e le varie situazioni previste al fine di proteggere i propri diritti e interessi.

Cosa succede in caso di cattiva gestione del condominio da parte dell’amministratore

Una cattiva gestione dell’amministrazione dei condomini può comportare numerosi problemi e disagi per i condomini. Se l’amministratore non adempie ai suoi obblighi o svolge il suo ruolo in modo negligente, è possibile adire alle vie legali per richiedere la sua sostituzione. Inoltre, la cattiva gestione condominiale può comportare ritardi nella manutenzione dell’edificio, aumenti ingiustificati delle spese condominiali e una generale insoddisfazione da parte dei condomini. È importante, pertanto, monitorare attentamente l’operato dell’amministratore e agire prontamente in caso di segnali di cattiva gestione.

Come migliorare la gestione condominiale

Per migliorare la gestione condominiale è bene promuovere una maggiore partecipazione e collaborazione tra i condomini. L’amministratore può organizzare incontri periodici per discutere delle questioni condominiali, coinvolgendo tutti i proprietari in modo attivo. Ma non solo: è importante promuovere una comunicazione chiara ed efficiente, utilizzando canali come e-mail, gruppi di messaggistica istantanea come WhatsApp o una piattaforma online dedicata al condominio.

Come l’amministratore di condominio può migliorare la comunicazione con i condomini

Anche un’efficace comunicazione tra l’amministratore e i condomini è utile per una buona gestione condominiale. L’amministratore dovrebbe essere disponibile e reattivo alle richieste e alle segnalazioni dei condomini, fornendo loro aggiornamenti regolari sullo stato delle attività condominiali. È possibile anche utilizzare strumenti digitali come newsletter o gruppi online per mantenere i condomini informati su eventi, lavori in corso o decisioni importanti da prendere.

La risoluzione dei conflitti condominiali

I conflitti condominiali possono sorgere a causa di diverse questioni, come il rumore, l’utilizzo improprio delle parti comuni o i dissidi personali tra i condomini stessi. È responsabilità dell’amministratore cercare di mediare e risolvere questi conflitti in modo tempestivo ed equo. È possibile coinvolgere un mediatore professionale o promuovere l’incontro tra le parti interessate per cercare una soluzione amichevole onde evitare che il conflitto si acuisca.

Strumenti e tecnologie utili per semplificare la gestione dell’amministrazione condominiale

Oggi più che mai esistono numerose soluzioni tecnologiche che possono semplificare e ottimizzare la gestione dell’amministrazione dei condomini. Sono disponibili dei software specifici che consentono una migliore organizzazione delle pratiche amministrative, come la contabilità condominiale, la gestione dei pagamenti e la tenuta della documentazione. Per di più, l’utilizzo di piattaforme online può agevolare la comunicazione tra l’amministratore e i condomini, consentendo la condivisione di informazioni, documenti e sondaggi.

I servizi di VisureNetwork® per migliorare la gestione dei condomini

VisureNetwork® è la prima rete di affiliazione in white label nelle visure e informazioni commerciali che fornisce una piattaforma unica in cui gli amministratori possono richiedere e rivendere tutti i documenti necessari provenienti da fonti pubbliche e private. L’Affiliazione Small, infatti, offre numerosi vantaggi, tra cui l’accesso diretto a oltre 240 servizi e documenti estratti direttamente dalle banche dati pubbliche del Catasto, Conservatoria, Camera di Commercio, PRA e Agenzia delle Entrate.

I servizi inclusi coprono tutti i dati e i documenti essenziali per il registro anagrafe condominiale e per usufruire del Superbonus 110. Ad esempio, è possibile ottenere visure catastali, atti di provenienza, planimetrie catastali. Inoltre, sono disponibili anche dei servizi esclusivi per gli amministratori, come la visura intestatari di ditte catastali e altri di recupero crediti e rintraccio dei condomini morosi.

VisureNetwork® è quindi la soluzione migliore per gli amministratori di condominio che desiderano semplificare il proprio lavoro e aumentare i propri guadagni.